In Zeiten volatiler Finanzmärkte und unsicherer wirtschaftlicher Aussichten rückt die Frage nach wertbeständigen Anlagen immer stärker in den Fokus. Immobilien haben sich über Jahrzehnte hinweg als Stabilitätsanker in diversifizierten Portfolios bewährt. Sie bieten nicht nur Inflationsschutz und physische Sicherheit, sondern auch attraktive Renditechancen durch laufende Erträge und Wertsteigerungspotenzial. Der greifbare Charakter von Betongold vermittelt vielen Anlegern zudem ein Gefühl von Kontrolle und Beständigkeit, das bei abstrakteren Anlageformen oft fehlt. Während Aktienkurse binnen Stunden einbrechen können, zeichnen sich Immobilienwerte durch ihre relative Stabilität auch in turbulenten Zeiten aus – ein entscheidender Vorteil, der Immobilien zu einem unverzichtbaren Bestandteil einer ausgewogenen Anlagestrategie macht.
Aktuelle Marktanalyse: Der deutsche Immobilienmarkt im Jahr 2023
Der deutsche Immobilienmarkt durchlebt aktuell eine Phase der Konsolidierung nach Jahren stetiger Preissteigerungen. Im zweiten Quartal 2023 lagen die Preise für Wohnimmobilien laut dem Hauspreisindex des Statistischen Bundesamtes noch 2,6 Prozent unter dem Vorjahresquartal. Verglichen mit dem ersten Quartal 2023 zeigt sich jedoch bereits eine Trendwende mit einem Anstieg von 1,3 Prozent – ein Signal für eine mögliche Stabilisierung des Marktes.
Die Bauzinsen haben sich nach dem sprunghaften Anstieg auf bis zu vier Prozent im Jahr 2022 inzwischen auf einem Niveau zwischen 3,3 und 3,5 Prozent für zehnjährige Zinsbindungen eingependelt. Diese Entwicklung sorgt zusammen mit den gesunkenen Immobilienpreisen für verbesserte Einstiegschancen für Kapitalanleger, die in den vergangenen Jahren aufgrund der hohen Einstiegshürden oft außen vor blieben.
Regionale Unterschiede prägen weiterhin den deutschen Immobilienmarkt. Während A-Städte wie München, Hamburg und Berlin nach wie vor Preisprämien aufweisen, bieten B- und C-Standorte oft attraktivere Rendite-Risiko-Profile. Besonders Universitätsstädte und deren Umland zeigen eine robuste Nachfrage nach Wohnraum, was sie zu interessanten Investitionszielen macht. Der Trend zum Wohnen im Umland von Metropolen setzt sich fort, ohne dass die Innenstädte dadurch an Attraktivität verlieren – vielmehr spiegelt dies die anhaltende Knappheit an erschwinglichem Wohnraum in den Kernstädten wider.
Die Zeiten des leichten Geldes am Immobilienmarkt sind vorbei. Heute sind fundierte Marktkenntnis, präzise Standortanalyse und ein langfristiger Anlagehorizont die entscheidenden Erfolgsfaktoren für Immobilieninvestoren.
Der Bedarf an Wohnraum bleibt in Deutschland grundsätzlich hoch. Die Bundesregierung hält an ihrem Ziel fest, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen, was angesichts der aktuellen Fertigstellungszahlen von unter 300.000 Einheiten einen anhaltenden Nachfrageüberhang signalisiert. Diese strukturelle Unterversorgung bietet langfristig orientierten Investoren Chancen, besonders im Segment der kleineren Wohneinheiten, die sowohl für junge als auch für ältere Menschen zunehmend attraktiv werden.
Diversifikation durch Immobilien: Risikostreuung in volatilen Märkten
Die Integration von Immobilien in ein Anlageportfolio bietet erhebliche Diversifikationsvorteile. Anders als reine Finanzanlagen wie Aktien oder Anleihen folgen Immobilienwerte oft anderen Zyklen und reagieren unterschiedlich auf wirtschaftliche Veränderungen. Diese geringe Korrelation zu traditionellen Anlageklassen macht sie zu einem wertvollen Instrument der Risikostreuung. Während Aktienmärkte bei wirtschaftlichen Schocks unmittelbar einbrechen können, reagieren Immobilienwerte typischerweise verzögert und weniger volatil, was stabilisierend auf das Gesamtportfolio wirkt.
Ein diversifiziertes Portfolio, das neben Aktien und festverzinslichen Wertpapieren auch einen angemessenen Immobilienanteil enthält, kann langfristig sowohl die Rendite steigern als auch die Schwankungsintensität (Volatilität) reduzieren. Experten empfehlen je nach individueller Risikoneigung und Anlagehorizont einen Immobilienanteil von 20 bis 30 Prozent am Gesamtportfolio. Diese Beimischung wirkt wie ein Stabilisator und reduziert das Gesamtrisiko des Portfolios.
Asset-Allocation nach dem Core-Satellite-Prinzip mit Immobilienfokus
Das Core-Satellite-Prinzip bietet einen strukturierten Ansatz, um Immobilien strategisch in ein Gesamtportfolio zu integrieren. Der Core -Bereich umfasst dabei konservative, langfristige Investments mit stabilen Erträgen und moderatem Wertsteigerungspotenzial – typischerweise Wohnimmobilien in etablierten Lagen mit soliden Mietrenditen. Diese bilden das Fundament der Immobilienstrategie und binden meist 60 bis 70 Prozent des für Immobilien vorgesehenen Kapitals.
Die Satellite -Investments ergänzen den Kern durch renditeorientiertere, aber auch risikoreichere Engagements. Hierzu können beispielsweise Projektentwicklungen, Immobilien in aufstrebenden Lagen oder spezielle Nutzungsarten wie Mikro-Apartments oder Studierendenwohnheime zählen. Diese Satelliten-Investitionen ermöglichen es, gezielt von Marktchancen zu profitieren, während der Core-Bereich für Stabilität sorgt.
Für Privatanleger mit begrenztem Kapital bieten sich für die Umsetzung dieser Strategie besonders indirekte Immobilieninvestments wie offene Immobilienfonds, REITs oder Immobilien-ETFs an. Diese erlauben bereits mit kleineren Beträgen eine breite Streuung über verschiedene Objekte, Regionen und Nutzungsarten.
Korrelationseffekte zwischen Immobilien und traditionellen Anlageklassen
Die Korrelationsanalyse zeigt, dass Immobilien historisch betrachtet eine relativ geringe Korrelation zu Aktien und eine negative Korrelation zu Anleihen aufweisen. Dies bedeutet konkret: Wenn Aktienmärkte unter Druck geraten, können Immobilienwerte oft ihre Stabilität bewahren oder sogar zulegen. Diese statistische Unabhängigkeit macht Immobilien zu einem wertvollen Portfolio-Baustein für die Risikodiversifikation.
Besonders in Zeiten steigender Zinsen, die traditionell negativ auf Anleihen wirken, können bestehende Immobilieninvestments mit langfristigen Mietverträgen einen Gegenpol bilden. Auch wenn höhere Zinsen kurzfristig Druck auf Immobilienbewertungen ausüben können, profitieren Bestandshalter langfristig von der inflationsindexierten Anpassung von Mietverträgen. Dies schafft einen natürlichen Schutzmechanismus, der in reinen Finanzportfolios oft fehlt.
Durch die gezielte Kombination verschiedener Anlageformen mit unterschiedlichen Korrelationseigenschaften lässt sich ein Portfolio konstruieren, das in verschiedenen Marktphasen resilient bleibt. Immobilien spielen dabei aufgrund ihrer spezifischen Risiko-Rendite-Charakteristik eine zentrale Rolle als ausgleichendes Element.
Inflationsschutz durch Sachwertinvestitionen in Zeiten expansiver Geldpolitik
In Phasen erhöhter Inflation bieten Immobilien einen natürlichen Schutz vor Geldentwertung. Anders als nominelle Anlagen wie Festgeld oder klassische Anleihen, deren realer Wert durch Inflation erodiert wird, behalten Sachwerte wie Immobilien ihre Substanz. Historische Daten belegen, dass Immobilienwerte langfristig mindestens mit der Inflationsrate mitwachsen und diese in vielen Fällen sogar übertreffen.
Der Inflationsschutz von Immobilien basiert auf mehreren Mechanismen: Erstens steigen in inflationären Phasen typischerweise die Mieten, was höhere laufende Erträge generiert. Zweitens verteuern sich die Bau- und Ersatzkosten, was den Substanzwert bestehender Objekte erhöht. Drittens führt die Flucht in Sachwerte in Zeiten unsicherer Geldwertentwicklung zu einer erhöhten Nachfrage nach Immobilien, was preistreibend wirkt.
Besonders wertvoll ist dieser Inflationsschutz in Zeiten anhaltend expansiver Geldpolitik, wie sie in den vergangenen Jahren zu beobachten war. Die massive Ausweitung der Geldmenge durch die Zentralbanken hat das Potenzial, mittelfristig zu erhöhter Inflation zu führen. Immobilieninvestoren sind gegen diese monetären Risiken strukturell besser abgesichert als Halter reiner Finanzanlagen.
Krisenresistenz von A-Standorten wie München, Hamburg und Berlin
Die großen deutschen Metropolen haben sich über Jahrzehnte hinweg als außerordentlich krisenresistent erwiesen. Selbst in wirtschaftlich schwierigen Phasen bleiben München, Hamburg und Berlin Magneten für Zuwanderung, wirtschaftliche Aktivität und Kapitalzuflüsse. Diese Anziehungskraft basiert auf einer Kombination aus wirtschaftlicher Stärke, kultureller Attraktivität, exzellenter Infrastruktur und internationaler Vernetzung.
Die anhaltende Urbanisierung verstärkt den Nachfragedruck in diesen Städten zusätzlich. Trotz temporärer Krisen wie der Corona-Pandemie, die kurzfristig zu einer Präferenzverschiebung ins Umland führte, behalten die A-Standorte ihre fundamentale Anziehungskraft. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland in Verbindung mit strengen regulatorischen Rahmenbedingungen sorgt dafür, dass das Angebot der Nachfrage strukturell hinterherhinkt – ein klassisches Knappheitsszenario, das Werte langfristig stützt.
Gleichzeitig bieten diese Top-Standorte durch ihre internationale Vernetzung auch einen gewissen Schutz vor rein nationalen Wirtschaftsschwächen. München profitiert beispielsweise von seiner Rolle als europäisches Technologie- und Innovationszentrum, Hamburg von seiner Bedeutung als Handelsmetropole und Berlin von seiner wachsenden Attraktivität für Startups und Kreativwirtschaft.
Renditekomponenten bei Immobilieninvestitionen
Die Gesamtrendite einer Immobilieninvestition setzt sich aus verschiedenen Komponenten zusammen, die in ihrer Kombination das besondere Rendite-Risiko-Profil dieser Anlageklasse ausmachen. Zu unterscheiden sind dabei die laufende Rendite aus Mieteinnahmen (Direktrendite), die Wertsteigerungskomponente und steuerliche Effekte. Je nach Anlagestrategie und Objekttyp können diese Komponenten unterschiedlich gewichtet sein.
Während bei Bestandsimmobilien in etablierten Lagen typischerweise die laufenden Mieteinnahmen im Vordergrund stehen, setzen Investoren in aufstrebenden Gebieten oft stärker auf Wertsteigerungspotenziale. Projektentwicklungen wiederum generieren ihre Rendite primär aus der Margenerzielung zwischen Entwicklungskosten und Verkaufspreis. Diese unterschiedlichen Renditeprofile erlauben es, die Immobilienstrategie präzise auf die individuellen Anlageziele abzustimmen.
Ein wesentlicher Vorteil von Immobilieninvestitionen liegt in der Möglichkeit der Fremdkapitalnutzung, die einen Hebeleffekt auf die Eigenkapitalrendite erzeugen kann. Dieser Leverage-Effekt verstärkt in positiven Marktphasen die Rendite, erhöht allerdings in negativen Szenarien auch das Risiko. Eine wohlüberlegte Finanzierungsstruktur mit angemessener Eigenkapitalquote ist daher entscheidend für den langfristigen Anlageerfolg.
Direktrendite vs. Wertsteigerungspotenzial: Die Immobilienrenditeformel
Die Immobilienrenditeformel als zentrale Kennzahl für Immobilieninvestoren setzt sich aus zwei Hauptkomponenten zusammen: der Direktrendite (auch Cash-Flow-Rendite oder Mietrendite genannt) und der Wertsteigerungsrendite. Die Direktrendite ergibt sich aus dem Verhältnis der Nettomieteinnahmen nach Abzug aller Kosten zum investierten Kapital und bildet die laufenden Erträge ab. Die Wertsteigerungsrendite hingegen repräsentiert den Zugewinn durch Erhöhung des Immobilienwerts über den Anlagezeitraum.
Die Formel zur Berechnung der Gesamtrendite lautet: Gesamtrendite = Direktrendite + Wertsteigerungsrendite. Die Direktrendite berechnet sich als (Netto-Jahresmiete / Gesamtinvestition) × 100%, während die Wertsteigerungsrendite als durchschnittliche jährliche Wertsteigerungsrate ermittelt wird. In etablierten Wohnlagen deutscher Großstädte liegen die Direktrenditen aktuell typischerweise zwischen 2,5% und 4%, während die langfristigen jährlichen Wertsteigerungsraten je nach Standort zwischen 1% und 3% schwanken können.
Für eine umfassende Beurteilung der Renditeaussichten ist neben diesen quantitativen
Faktoren ist auch die Berücksichtigung qualitativer Aspekte unverzichtbar. Nachhaltige Bauqualität, flexible Grundrisse und zukunftsorientierte Energiekonzepte können die langfristige Werthaltigkeit einer Immobilie erheblich beeinflussen. Der Wert einer Immobilie wird nicht nur durch rein finanzielle Kennzahlen bestimmt, sondern auch durch ihre Fähigkeit, langfristig den sich wandelnden Anforderungen des Marktes gerecht zu werden.
Mietrenditen im regionalen Vergleich: Speckgürtel vs. Metropolregionen
Die Renditeunterschiede zwischen Metropolkernen und deren Umland haben sich in den vergangenen Jahren dynamisch entwickelt. Während A-Standorte wie München, Frankfurt oder Hamburg durch ihre Preisentwicklung glänzen, bieten die sogenannten Speckgürtel oft attraktivere Mietrenditen. In den Randlagen der Großstädte lassen sich derzeit häufig Direktrenditen zwischen 3,5% und 5% erzielen, während die Kernlagen der Metropolen oft nur 2,5% bis 3,5% abwerfen.
Diese Renditekompression in den Kernlagen resultiert aus dem anhaltenden Anlagedrucks institutioneller Investoren, die Premiumlagen bevorzugen und bereit sind, Renditeabschläge für die damit verbundene Wertsicherheit zu akzeptieren. Für Privatanleger eröffnen sich dadurch Chancen im weiteren Umland, wo die Kaufpreismultiplikatoren günstiger und die Einstiegshürden niedriger sind. Typische Speckgürtellagen wie das Umland von München, der Hamburger Rand oder das Berliner Umland ermöglichen oft eine ausgewogenere Kombination aus solider Direktrendite und moderatem Wertsteigerungspotenzial.
Die Erschließung dieser B- und C-Standorte wird durch infrastrukturelle Verbesserungen wie den Ausbau von Verkehrswegen und digitalen Netzen zusätzlich begünstigt. Der Trend zum flexiblen Arbeiten verstärkt die Attraktivität dieser Lagen weiter, da die tägliche Pendelfrequenz für viele Berufstätige an Bedeutung verliert. Marktbeobachter erwarten, dass diese Entwicklung die Renditeunterschiede zwischen Kern- und Randlagen mittelfristig weiter ausgleichen wird.
Steuerliche Optimierungsmöglichkeiten durch AfA und Sonderabschreibungen
Die steuerliche Komponente spielt bei Immobilieninvestments eine entscheidende Rolle für die Nettorendite. Im Zentrum steht die Absetzung für Abnutzung (AfA), die es ermöglicht, die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie über deren Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Bei Wohngebäuden, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden, beträgt der reguläre AfA-Satz 2% pro Jahr über 50 Jahre. Für Neubauten ab 2023 wurde dieser Satz auf 3% erhöht, um Anreize für die Schaffung neuen Wohnraums zu setzen.
Zusätzlich bieten sich in bestimmten Situationen Sonderabschreibungsmöglichkeiten an. So können bei denkmalgeschützten Immobilien in den ersten zwölf Jahren Sonderabschreibungen von bis zu 9% jährlich in Anspruch genommen werden. Auch Investitionen in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen profitieren von steuerlichen Sonderregelungen. Die 2020 eingeführte Sonderabschreibung nach § 7b EStG ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen zusätzlich zur regulären AfA eine Sonderabschreibung von 5% für vier Jahre bei der Schaffung neuer Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment.
Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten sollten nie der alleinige Treiber einer Immobilieninvestition sein. Ein wirtschaftlich tragfähiges Grundkonzept muss immer im Vordergrund stehen – die Steueroptimierung ist lediglich die Kür, nicht die Pflicht.
Die optimale Nutzung dieser steuerlichen Instrumente erfordert eine sorgfältige Planung und Strukturierung der Immobilieninvestition, idealerweise in Abstimmung mit einem spezialisierten Steuerberater. Besonders Investoren mit hohen sonstigen Einkünften können durch die geschickte Ausnutzung von Abschreibungsmöglichkeiten erhebliche Steuervorteile realisieren und ihre Nettorendite deutlich verbessern.
Hebeleffekt durch Fremdkapitaleinsatz bei historisch niedrigen Zinssätzen
Der Leverage-Effekt gehört zu den mächtigsten Renditehebeln bei Immobilieninvestitionen. Er bezeichnet die Steigerung der Eigenkapitalrentabilität durch den gezielten Einsatz von Fremdkapital. Dieser Hebel wirkt besonders stark, wenn die Gesamtrendite der Immobilie über den Fremdkapitalkosten liegt – eine Konstellation, die trotz der jüngsten Zinsanstiege in vielen Marktlagen nach wie vor gegeben ist.
Angenommen, eine Immobilie erzielt eine Gesamtrendite von 5% p.a. und die Fremdfinanzierung erfolgt zu einem Zinssatz von 3,5% bei einer Fremdkapitalquote von 70%, ergibt sich eine Eigenkapitalrendite von etwa 8,5%. Sinkt der Fremdkapitalzins auf 2,5%, steigt die Eigenkapitalrendite auf etwa 10,8% – ein eindrucksvoller Demonstrationseffekt der Hebelwirkung. Diese beispielhafte Berechnung vernachlässigt Tilgungseffekte und dient lediglich der Veranschaulichung des Grundprinzips.
Der kluge Einsatz dieses Hebels erfordert eine sorgfältige Risikoabwägung. Eine zu hohe Fremdkapitalquote kann in Krisenzeiten oder bei steigenden Zinsen schnell zur Belastung werden. Experten empfehlen daher, je nach persönlicher Risikoneigung und Immobilienlage, eine Eigenkapitalquote zwischen 20% und 40%. Die aktuelle Zinswende sollte Anleger dazu veranlassen, Finanzierungsstrukturen mit längeren Zinsbindungen zu favorisieren, um die Kalkulierbarkeit der Kapitalkosten langfristig zu sichern.
Immobilieninvestments für verschiedene Anlegertypen
Die optimale Immobilienstrategie unterscheidet sich je nach Anlegertyp, finanzieller Ausgangssituation und persönlichen Zielen erheblich. Einsteiger mit begrenztem Kapital finden in indirekten Immobilieninvestments wie offenen Immobilienfonds oder REITs einen niedrigschwelligen Zugang zum Immobilienmarkt. Diese Produkte ermöglichen bereits mit kleinen Beträgen eine breite Diversifikation über verschiedene Immobilienklassen und Regionen, ohne dass sich der Anleger um die operative Verwaltung kümmern muss.
Für vermögende Privatanleger kann der Direkterwerb von Wohnimmobilien zur Vermietung die Kernanlagestrategie bilden. Abhängig vom verfügbaren Kapital reicht die Bandbreite dabei von einzelnen Eigentumswohnungen bis hin zu Mehrfamilienhäusern oder Wohnanlagen. Diese Anleger profitieren von der direkten Kontrolle über ihre Immobilien und können aktiv Einfluss auf Wertsteigerungsmaßnahmen nehmen. Je nach Risikoneigung lässt sich das Portfolio durch Beimischungen in Spezialimmobilien wie Mikro-Apartments, Studierendenwohnheime oder Pflegeimmobilien diversifizieren.
Family Offices und semi-professionelle Anleger setzen häufig auf eine Kombination aus Direktinvestments und indirekten Beteiligungen. Sie ergänzen ihr Kernportfolio an Bestandsimmobilien gezielt durch Engagements in Projektentwicklungen oder internationale Märkte, um Renditevorteile zu nutzen und geografische Diversifikation zu erreichen. Für diese Anlegergruppe bieten sich auch Club Deals oder geschlossene Spezialfonds an, die Zugang zu größeren Immobilienprojekten ermöglichen, die für Einzelinvestoren unerreichbar wären.
Alternative Immobilieninvestments jenseits der Direktanlage
Neben der klassischen Direktinvestition in Immobilien zur Vermietung existiert ein breites Spektrum alternativer Anlageformen, die mit geringerem Kapitaleinsatz oder höherer Liquidität aufwarten können. Diese indirekten Immobilieninvestments ermöglichen es, an den Vorzügen der Assetklasse Immobilie teilzuhaben, ohne den vollen administrativen Aufwand einer Direktanlage tragen zu müssen, und eignen sich besonders für Anleger, die eine höhere Liquidität oder kleinere Investitionsbeträge bevorzugen.
REITs und Immobilienfonds: Liquidität und Diversifikation im Vergleich
Real Estate Investment Trusts (REITs) stellen eine börsennotierte Form des Immobilieninvestments dar, die sich durch hohe Liquidität und verpflichtende Ausschüttungen auszeichnet. Deutsche REITs müssen mindestens 90% ihrer Gewinne an die Anleger ausschütten und investieren hauptsächlich in Gewerbeimmobilien. Der Vorteil von REITs liegt in ihrer hohen Liquidität – Anteile können börsentäglich gehandelt werden – sowie in der steuerlichen Transparenz, da die Besteuerung auf Ebene der Anteilseigner und nicht der Gesellschaft erfolgt.
Offene Immobilienfonds bieten im Vergleich dazu eine höhere Stabilität bei geringerer Liquidität. Sie unterliegen gesetzlichen Mindesthaltefristen und Kündigungsfristen, was sie vor den Verwerfungen kurzfristiger Marktbewegungen schützt. Diese Fonds investieren typischerweise in ein breit diversifiziertes Portfolio aus Gewerbe- und Wohnimmobilien und erwirtschaften ihre Rendite sowohl aus Mieteinnahmen als auch aus Wertsteigerungen. Die jährlichen Ausschüttungsrenditen liegen aktuell zwischen 2% und 3,5%, werden jedoch oft durch Wertsteigerungen ergänzt.
Die Wahl zwischen REITs und offenen Immobilienfonds sollte sich nach den individuellen Anlagezielen richten: Wer höhere Liquidität und die Chance auf stärkere Kursbewegungen sucht, findet in REITs das passende Instrument. Anleger mit Präferenz für Wertstabilität und moderatere, aber stetigere Erträge sind mit offenen Immobilienfonds besser bedient. Beide Anlageklassen ermöglichen bereits mit kleinen Beträgen den Einstieg in den Immobilienmarkt und bieten eine breite Diversifikation über verschiedene Objekte und Standorte.
Crowdinvesting-Plattformen wie Exporo, Bergfürst und Engel & Völkers Capital
Immobilien-Crowdinvesting hat sich im vergangenen Jahrzehnt als zugängliche Alternative für Privatanleger etabliert. Plattformen wie Exporo, Bergfürst oder Engel & Völkers Capital ermöglichen Investments in ausgewählte Immobilienprojekte bereits ab 500 oder 1.000 Euro. Die Projekte reichen von klassischen Bestandsimmobilien über Revitalisierungen bis hin zu Neubauentwicklungen. Die angebotenen Renditen liegen je nach Risikoprofil typischerweise zwischen 5% und 8% p.a. bei Laufzeiten von 12 bis 36 Monaten.
Das Geschäftsmodell dieser Plattformen basiert auf der Bündelung von Kapital vieler Kleinanleger, um Immobilienprojekte zu finanzieren, die traditionell institutionellen Investoren oder vermögenden Privatanlegern vorbehalten waren. Die Investition erfolgt meist in Form von Nachrangdarlehen oder stillen Beteiligungen. Während die Einstiegshürden niedrig sind, sollten Anleger das erhöhte Risiko dieser Anlageform nicht unterschätzen – im Insolvenzfall stehen Nachrangdarlehen hinter vorrangigen Finanzierungen zurück.
Die Qualität der angebotenen Projekte variiert erheblich zwischen den Plattformen. Renommierte Anbieter führen umfangreiche Due-Diligence-Prüfungen durch und legen Wert auf Transparenz bezüglich der Projektrisiken. Für Anleger empfiehlt sich eine breite Streuung über mehrere Projekte und Plattformen, um das Risiko einzelner Projektausfälle zu minimieren. Crowdinvesting eignet sich besonders als renditeorientierte Beimischung in einem breiteren Immobilienportfolio, sollte jedoch nicht dessen Kern bilden.
Geschlossene Immobilienfonds und AIF nach KAGB-Regulierung
Geschlossene Immobilienfonds in Form von Alternativen Investmentfonds (AIF) stellen eine weitere Option für indirekte Immobilieninvestments dar. Diese Vehikel investieren in ein oder mehrere vorab definierte Immobilienprojekte und schließen nach Erreichen des Zielvolumens für neue Anleger. Die Mindestbeteiligungen beginnen typischerweise bei 10.000 bis 20.000 Euro, wodurch sie sich vorrangig an vermögendere Privatanleger richten.
Seit der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) im Jahr 2013 unterliegen diese Fonds einer strengeren Regulierung, was zu mehr Transparenz und Anlegerschutz geführt hat. Die Verwaltung erfolgt durch lizenzierte Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGs), die umfangreichen Berichtspflichten unterliegen. Zusätzliche Sicherheit bietet die Einbindung unabhängiger Verwahrstellen, die die rechtmäßige Verwendung der Anlegergelder überwachen.